深圳商铺投资全攻略
商业物业风起云涌 深圳商铺投资市场全攻略
深圳商报 刘付志
深圳商业物业风起云涌，销售态势持续上扬，1－3季度共销售商业用房面积达38.41万平方米，与去年同期相比增长率为101.95％。根据2004年第三季度网上预售合同备案数据，全市第三季度共销售商铺2025套，合同面积约为15.02万平方米，销售均价为12672.40元／平方米（建筑面积）。
在投资商铺谋求收益率的背后，人们同样不能忽视潜在的市场风险。专业人士指出，购买正处在旧城改造阶段、与大型购买中心互动的专业市场街铺是明智的投资选择。2004年1－3季度深圳商业物业市场状况数据来源：深圳市国土资源和房产管理局有关统计数据
选商圈街铺还是其它商铺？
——街铺是明智的选择！
有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间就比较乐观，但街铺的收益会在15％至17％左右的收益。
街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源，特别是街铺，它成了投资的香饽饽。在街铺稀缺的情况下，商场成为挑动深圳资本的起搏器，商铺投资成为深圳商业经济的催化剂。从最早的产权式商铺到主题式商铺、再到Mall商城、物流中心，商场虽然规模越做越大、数量越来越多、门槛越降越低，但是商铺的风险却越来越大，商铺与街铺的价值差距迅速再次拉大，正如当年的东门老街的“门面”、华强北的“底铺”一样。
选专业市场还是零散市场？
——专业市场是明智的选择！
专业市场在对区域业态的深入研究基础上，对零散商业的深度整合，具备了区域市场基础和广泛的市场辐射力。
与零散市场相比，专业市场的投资优势是显而易见的，无论在投资收益，还是投资风险、经营特点、市场影响、区位依赖、商铺之间的差异、品牌塑造、消费习惯等均具有明显“比较优势”。
在现实市场中，零散市场的“铺差”（不同铺位之间的价值差异）是极其明显的，即便是一路之隔或紧邻的两个商铺，价格天渊之别是常见的事情，比如东门某铺位曾创下28万元／平方米的天价，而其相邻的商铺却大打折扣。专业市场的“铺差”就大大弱化，它更强调平均利润和长期收益。
更重要的是，专业市场强调的是“共势”，投资收益共同形成并且相当稳定，共同分摊投资风险；经营相对稳定，业态固定并且具备规模优势；受市场影响程度相当低，区位影响程度相对较弱，专业市场品牌塑造容易，有助于维系忠诚客户、重复消费和口碑传颂。
选旧城改造还是成熟商圈？
——旧城改造物业是明智的选择！
当城市发展到一定阶段，必然会引起一场“更新运动”———“旧城改造”成为房地产开发的重要视野和课题。
早年畅饮华强北旧城改造“头啖汤”的商家已赚得盆满钵满———每一次旧城改造都意味着巨大的商业机会，华强北商圈就是在工业区改造的基础上发展而来的。旧城改造最直接的效应就是盘活存量土地，实现城市更新，提高土地级差收益和城市居民的居住环境，完善城市功能、改善城市环境、调整城市产业布局。
2004年，深圳旧城改造全面铺开。业界人士指出，人们最终把视野锁定2004年旧城改造的焦点———南油工业区，因为这里将发生从工业功能向商业功能的“惊人一跳”，作为一个“原始商圈”，它潜伏的商业机会和升值空间远远超越深圳其它商圈。道理很简单，在诸如东门、华强北等成熟商圈，其投资价值和价格的“剪刀差”已大大缩小，物业售价奇高，升值空间相当有限。
据悉，南油工业区改造计划已被列入《南山区政府会议纪要》，南油工业区改造方案已在规划研究中。根据规划构想，22家工业企业将迁出南油工业区，那些有价值的建筑将综合利用，改为专业市场、商业、写字楼及部分研发的高科技产业。
选联体物业还是独立商铺？
——联体物业是明智的选择！
根据有关统计分析资料，香港12个大型购物中心美食类商户数量占了13％，面积占了24.7％。餐饮业与购物中心呈现了明显的正向相关关系：与购物中心的联系程度越紧密，其投资收益就越稳定。
大型购物中心的联体餐饮专业市场，更成为首选投资物业。两者组合了非常紧密的消费链条：处于下游业态的餐饮美食是对购物中心的重要补充，同时也是持续维持购物中心的顾客长期停留从而制造更多消费的重要保证，餐饮与购物成了最紧密的业态互动关系。
相关链接：投资餐饮专业市场的理由
1、永续经营
餐饮业自古以来就存在，它与人们的生活息息相关，是永蟹耳业。不管外界如何变化，餐饮总是处在一个比较重要的地位。2、适应性强
位于主要人流必经之地的专业市场街铺，更具适应性。经营餐饮不难，要经营得好，并在竞争激烈的市场中站稳脚，就要考内功了。3、抗风险性
持续有效的目标客户流量是餐饮专业市场成功经营的关键要素，而核心商圈所在地段则是其成功的最大保障。餐饮业的风险性本身较小，而专业市场街铺的出租途径广，更易规避风险。4、低成本营销
餐饮由于行业特性，如果正确的选址后，能巧妙的吸引顾客；同时做出特色，培养出忠诚的顾客，就实现了低成本营销，又保持良好后续消费的双重目的。5、集市效应
分析周边的居住环境，成熟区域具有更多固定的消费人群。而核心商圈、大型商业项目等，将会带来更多潜在的消费人群。而风格多样的餐饮则会为不同口味的消费者提供更多选择。6、市场稳定
“民以食为天”。特别是在深圳，人们对饮食的需要是与日俱进的。从解决温饱问题，到餐饮文化的积淀，餐饮业所占的市场份额已经大大增长了。市场是存在而稳定的，关键是如何做出特色和品位。7、收益保障
强劲的消费市场是餐饮业旺盛的保证。有了这强有力的支撑，根据有关统计数据显示，一般经营稳定的商场商铺收益率在6％至9％之间，但独立街铺的收益会在15％至17％之间，街铺收益已经成为各地地产投资财富的重要来源。8、升值空间大
投资餐饮专业市场，最好选择成长空间高的街铺，也就是绩优股；同时考虑地段周边现时及未来的商业氛围，选择入市的时机也非常重要。要把眼光放远一点，特别是一开始价格并不高，投资额也相对较低的，等旺起来后则是看得见的收益。
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